TENGO UN SOLAR EN MADRID ¿QUE PUEDO CONSTRUIR?¿CUANTO VALE?
- LUIS SERNA
- 16 dic 2017
- 4 Min. de lectura
Actualizado: 10 ago 2022
Durante décadas mucha gente se ha hecho rica o simplemente convertida a "PROMOTORA" con todo lo que voy a contar a continuación.
Jesús Gil al que todos conocemos , o el grupo HERCESA cuyos fundadores eran "pastores", todos hemos conocido gente que disponía de suelo y se lanzó a construir viviendas ayudados de un crédito bancario | hipotecario |, y simplemente con la herramienta matemática del METODO RESIDUAL ESTÁTICO que no dejan de ser 2 operaciones "hicieron mucho mucho dinero!" , nada comparable a lo que sabemos Arquitectos e ingenieros sobre el V.A.N (Valor actual neto) y T.I.R (Tasa interna de retorno) aplicado a tablas de excell y escenarios de inversión y matemática financiera, que siendo más exactos y con distintos escenarios de venta | comercialización | construcción | se podía analizar muy bien el proceso de la inversión inmobiliaria; no conozco casos de arquitectos que se hayan hecho ricos promoviendo como lo podía hacer Jesus Gil , Hercesa o el farmaceútico del pueblo y que con solo su "olfato" y esta fórmula matemática consiguieron amasar fortunas.
Si tienes un solar haz estas pruebas que te indico o envíamelo y te hago una estudio con distintos escenarios de construcción | venta | crédito hipotecario | y podrás observar como aumenta o disminuye sensiblemente el precio del solar pues para una determinada coyuntura económica con una determinada prima de riesgo , velocidad variable de ventas y construcción se obtienen valores muy pero que muy distintos . El mundo es de los Oportunistas y cuando pasa un tren hay que tener la habilidad de subirse en el.
En otro Blog más técnico describiré como se realiza con excell (varias tablas) distintos escenarios de inversión inmobiliaria considerando la prima de riesgo , el VAN y el TIR , y estudiándo ¿cuanto es el máximo precio que podemos pagar por un solar? o dado el precio del solar ¿Cual sería el interés o retorno que nos aportaría meternos en el negocio de la promoción?.
El valor de venta de un producto inmobiliario Vv es igual a la suma del coste de la construcción (real o potencial), siempre te planteas tu promo según la hipótesis del mejor y mayor valor de uso, Cc, sumándole el coste del suelo Cs, los gastos de la promoción Gp y los beneficios de la promoción Bp, según la siguiente formulación general: Vv = Cc + Cs + Gp + Bp Considerando el coste del suelo como “residuo” que se produce al deducir al valor de venta todos los gastos y beneficios más los costes de la construcción, tendremos: Cs = Vv – (Cc + Gp + Bp).
Desde esta simple ecuación podemos despejar el valor del suelo, es decir considerándo (con un estudio de mercado de vivienda nueva) el valor por lo que vendes tu promo, considerándo lo que te cuesta construir y considerándo el beneficio mínimo que quieres obtener ( y que ronda un 25% o más) podemos obtener el máximo precio que podríamos pagar por el solar).
Para iniciar nuestro primer escenario debemos saber ¿que es lo que me dejan construir en este solar? y para ello debes acudir al Ayto o a su magnífica herramienta que es el visualizador urbanístico, asi como a la web del catastro , donde vas a obtener info del tipo alineaciones , superficies , m2 de parcela edificable , proyección edificable , fondos ,ocupaciones | alturas máximas | y en función de la edificabilidad obtendrás los m2 construídos que te dejan edificar en función de los m2 de parcela.
DATE UNA VUELTA POR EL VISUALIZADOR URBANÍSTICO Y METE TU CALLE
DATE UNA VUELTA POR LA WEB DEL CATASTRO Y METE TU DIRECCIÓN
Sin tener especial formación técnica uno mismo se puede dibujar su solar. en planta , restárle el fondo máximo edificable , los linderos y fijar la alturas máxiamas de cubierta y de cornisas y hacer un simple croquis para encajar sus "tipos de vivienda" que son el objeto de "activo" a vender.(ver fig).
El Plan General de Ordenación Urbana de Madrid en su título VIII define 8 zonas distintas o "Normas zonales" ,normalmente una edifico estará en la N.Z 8.4.7 o N.Z 4.1 pero tambien existen otras zonas como los APIS | APR | Colonias| HIstorícos |.
El PGOUM te dará la edificabilidad de tu solar , o lo que es lo mismo los m2 que vas a vender como "nuevos" de usos residencial, normalmente.
En otro podcast más técnico hablaremos de la famosa "prima de riesgo" p y como se conjuga con el margen de beneficio b para obtener tasas mínimas de inversión que te "lancen a acometer la inversión inmobiliaria".
Como norma general un 25% mínimo de tasa de beneficio de promotor se asume como normal , bien es cierto que suelen aumentar hasta valores del 30-35- y 40%.
La prima de riesgo es el porcentaje mínimo según el uso que le vayas a dar a tu promoción inmobiliaria desde el cual por debajo de la misma no te es interesante invertir en el negocio.
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